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IMMOBILIE GEERBT!

Was nun?

Sie haben allein, oder als Erbengemeinschaft eine Immobilie geerbt?

Eine Immobilie lässt sich nicht einfach aufteilen und zudem geht es meist um hohe Werte, daher sind Streitigkeiten in einer Erbengemeinschaft keine Seltenheit. 

 

Sind Sie alleiniger Erbe einer Immobilie, dann können Sie natürlich frei entscheiden, wie Sie mit der Immobilie weiter verfahren. Sie könnten die Immobilie selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen. Sie müssen sich nicht mit mehreren Parteien über die Verwendung einig werden.

Was Sie aber jedoch grundsätzlich im Auge behalten müssen, ist die Erbschaftssteuer.

Je nach Verwandtschaftsgrad haben Sie einen unterschiedlichen Erbschaftssteuerfreibetrag:

Freibeträge

Verwandschaftsgrad
Steuerklasse
Steuersatz
Freibetrag
Ehegatte, eingetragener Lebenspartner
I
7 bis 30 %
500.000 €
Kinder, Stiefkinder, adoptierte Kinder
I
7 – 30 %
400.000 €
Enkel
I
7 – 30 %
200.000 €
Eltern und Großeltern
I
7 – 30 %
100.000 €
Geschwister, Nichten, Neffen, geschiedene Ehepartner
II
15 bis 43 %
20.000 €
Alle übrigen Erben
III
30 - 50 %
20.000 €

UMSO HÖHER DAS ERBVERMÖGEN, DESTO HÖHER DER STEUERSATZ

Der jeweilige Steuersatz bemisst sich nach der Höhe des gesamten Erbvermögens also der Erbmasse.

Erbmasse
StKl. I
StKl. II
StKl. III
bis 75.000 €
7%
15%
30%
bis 600.000 €
15%
25%
30%
bis 6.000.000 €
19%
30%
30%
bis 13.000.000 €
23%
35%
50%
bis 26.000.000 €
27%
40%
50%
über 26.000.000 €
30%
43%
50%

Seit Januar 2023 hat sich zudem die Bemessung des Immobilienwertes etwas zu Ungunsten der Erbenden geändert. Seither müssen Immobilien, im Nachlassverzeichnis, nach dem Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren bewertet werden. Bedingt den höheren Mieten, den höheren Materialkosten und Immobilienpreisen, resultiert dadurch natürlich meist ein deutlich höherer Wert der Immobilie. Bis 2022 war die Ermittlung des Immobilienwerts in einer Erbangelegenheit nicht klar geregelt, sodass oftmals ein zu geringer Wert der Immobilie im Nachlassverzeichnis angenommen wurde.
Möchten Sie den Sachwert oder Ertragswert Ihrer geerbten Immobilie wissen?

Dann kontaktieren Sie uns gerne, bei uns ist die fachgerechte Wertermittlung stets kostenlos und unverbindlich.

DIE GRUNDBUCHBERICHTIGUNG DER GEERBTEN IMMOBILIE

Obgleich Sie die Immobilie allein geerbt haben oder Teil einer Erbengemeinschaft sind, die Berichtigung des Grundbuchs wird in beiden Fällen ein Thema werden.
Grundbuchberichtigung bedeutet, dass der verstorbene logischerweise nicht weiter Eigentümer der Immobilie ist und daher im Grundbuch der Immobilie, durch die Erben ersetzt werden kann. Die Grundbuchberichtigung ist für die Erben kostenlos.


Bei einem Fremdverkauf ist die Umschreibung des Grundbuchs auf die Käufer nicht kostenlos, dies gilt nur für Erbberechtigte. Die Grundbuchbereinigung ist lediglich für zwei Jahre kostenfrei, d.h. innerhalb von 2 Jahren muss der Antrag zur Grundbuchberichtigung beim Grundbuchamt eingegangen sein. Wenn Ihnen die Immobilie nicht über ein Testament oder Erbvertrag hinterlassen wurde, dann ist ein Erbschein von Nöten. Mit dem Erbschein können Sie auch Einblick in das Grundbuch der Immobilie nehmen, das macht insofern Sinn, als dass Sie prüfen sollten, ob möglicherweise auch Belastungen auf der Immobilie eingetragen sind.

Der Erbschein kann beim zuständigen Amtsgericht (Wohnort des verstorbenen) beantragt werden. Sie können den Erbschein entweder allein oder gemeinsam beantragen. Die Kosten bemessen sich anhand der Erbmasse.

ERBENGEMEINSCHAFT – Wie kann mit der Immobilie verfahren werden?
Eine Erbengemeinschaft hat immer das Ziel, sich wieder aufzulösen, dies erfolgt meist dadurch, dass die Erbmasse liquidiert wird (Auf gut Deutsch: Alles wird zu Geld gemacht oder aufgeteilt) und dann zu den entsprechenden Erbanteilen aufgeteilt wird. Dabei ist es nicht zwingend nötig, die Erbmasse zu den prozentualen Anteilen, die jeder Erbberechtige hat, aufzuteilen, schlussendlich gilt immer: Alle Erben müssen sich über die Aufteilung der Erbmasse einig sein. 
In der Regel müssen in einer Erbengemeinschaft fast alle Entscheidungen einheitlich getroffen werden. Was die Verwendung der Immobilie betrifft, gilt dies natürlich ebenso. Es gibt verschiedene Szenarien, wie mit der geerbten Immobilie verfahren werden kann: 


DER WERT DER GEERBTEN IMMOBILIE
Zunächst ist es jedoch ratsam, den Wert der geerbten Immobilie zu ermitteln, um daraufhin das weitere Vorgehen besser planen zu können, z.B. wenn Sie sich dazu entschlossen haben, die Immobilie zu verkaufen.
Der Marktwert einer Immobilie wird anhand verschiedener Faktoren ermittelt, allen voran die Lage, der Immobilientyp, Ausstattung, Zustand und Alter sowie auch der aktuellen Angebots- und Nachfragesituation. Im Falle eines Immobilienverkaufs entscheidet der richtige Angebotspreis über den Verkaufserfolg. Daher ist es in jedem Fall ratsam, sich diesbezüglich an einen Experten zu wenden.  
Rufen Sie uns gerne an oder schreiben Sie uns eine E-Mail, wenn Sie an einer kostenfreien und fachgerechten Wertermittlung interessiert sind.   

DER VERKAUF DER GEERBTEN IMMOBILIE
Im Gegensatz zu geerbtem Barvermögen ist es nahezu unmöglich eine Immobilie innerhalb einer Erbengemeinschaft gerecht aufzuteilen. 
Daher ist es meist sinnvoll die Immobilie fremd zu verkaufen, um dann das daraus resultierende Barvermögen gerecht unter den Erben aufzuteilen. Zudem kann erschwerend hinzukommen, dass noch Schulden auf der Immobilie lasten, dann müsste die Erben natürlich dafür aufkommen. 
Sollte die Erbengemeinschaft sich dazu entschließen, die Immobilie zu verkaufen, dann ist es – vor allem in den aktuellen Marktgegebenheiten – sinnvoll, einen Immobilienmakler mit dem Verkauf zu beauftragen. Dieser ist nicht nur in der Lage, unvoreingenommen zwischen den einzelnen Erben und den Käufern zu vermitteln, sondern er übernimmt auch alle Aufgaben rundum den Immobilienverkauf. Gerade in einer Erbengemeinschaft können so Streitigkeiten vermieden werden, denn ein Immobilienverkauf ist mit enormem Aufwand und Kompetenzen verbunden. Ein Immobilienmakler besitzt zudem eine deutlich bessere Verhandlungsposition gegenüber möglichen Käufern, was in der aktuellen Zeit von hoher Bedeutung ist, um den höchstmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.   
Wenn Sie wissen möchten, wie der Immobilienverkauf bei uns abläuft dann klicken Sie
hier

EIGENNUTZUNG - ÜBERSCHREIBUNG DER IMMOBILIE AUF EINEN DER ERBEN / 
AUSZAHLUNG DER ANDEREN ERBEN

Wann lohnt es sich die Immobilie zu behalten?
Wenn Sie alleiniger Erbe der Immobilie sind, dann kann es je nach Ihrer aktuellen Lebenssituation und den emotionalen Gesichtspunkten, die mit der Immobilie zusammenhängen, Sinn ergeben, die Immobilie selbst zu bewohnen. Dabei sollten Sie sich natürlich fragen, ob die Lage, der aktuelle Zustand (Fallen hohe kosten für Renovationen an?) und sonstige harte und weiche Faktoren dafür oder dagegen sprechen, dass die geerbte Immobilie Ihr neues Zuhause wird. Natürlich können Sie die Erbimmobilie auch vermieten und so monatliche Einnahmen erhalten. Das könnte beispielsweise bei einer geerbten Wohnung gewinnbringend sein. 
Auch wenn Sie Teil einer gesetzlichen Erbengemeinschaft sind, ist es möglich, die Immobilie selbst weiterzuverwenden. Dafür müssen Sie sich logischerweise mit den anderen Erben darüber einig werden, wie das Erbe aufgeteilt werden kann, damit Ihnen die Immobilie schlussendlich allein gehört. Da die Immobilie häufig den größten Teil der Erbmasse ausmacht, ist diese auch in vielen Fällen Auslöser für Streitigkeiten. Sie können die anderen Erben entweder Auszahlen (wenn Sie es sich leisten können) oder dafür auf andere Teile der Erbmasse verzichten (wenn bspw. genug Barvermögen vorhanden ist). Schlussendlich müssen sich alle Beteiligten der Erbengemeinschaft über die Aufteilung einig sein. 
Oftmals scheitert die Einigkeit an den unterschiedlichen Vorstellungen des Werts der Immobilie. Derjenige Teil, welcher die Immobilie gerne haben möchte, hat einen hohen Anreiz daran, den Wert der Immobilie möglichst gering einzuschätzen.  Diejenigen, die ausbezahlt werden müssten, möchten vermutlich einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen. Es gilt sich folglich zu einigen oder, wenn keine Einigung erzielt werden kann, die Immobilie schließlich fremd zu verkaufen.

 

Sie haben nun vermutlich erkannt, dass es sehr viele unterschiedliche und individuellen Faktoren zu beachten gilt, wenn eine Immobilie geerbt wurde.
Lassen Sie sich daher am besten von einem Immobilienexperten beraten, um so Fehler zu vermeiden und Nerven und Zeit zu sparen.
Wir sind erfahren mit Erbangelegenheiten und stehen Ihnen daher gerne mit Rat und Tat zur Seite. Wenn Sie Fragen rund ums Erbe haben, den aktuellen Marktwert der Erbimmobilie wissen möchten und / oder Sie uns mit der Verkaufsabwicklung Ihrer geerbten Immobilie beauftragen möchten, dann kontaktieren Sie uns gerne.

Der MiKe Erbschaftsratgeber  

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Haben Sie noch weitere Fragen zum Thema Erbschaft?

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KEVIN JAKSCH

Makler, Sachverständiger (IHK)

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MICHAELA BUFFLER

Maklerin (IHK), Wertermittlerin

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