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IMMOBILIE UND SCHEIDUNG

WAS MACHEN WIR NUR MIT UNSEREM GEMEINSAMEN HAUS NACH DER TRENNUNG?

Das gemeinsame Haus oder die gemeinsame Wohnung wird oft in der Beziehung als Lebensmittelpunkt, zur Gründung einer gemeinsamen Familie gekauft.
Es wird gemeinsam eingerichtet, ausgebaut, umgebaut, geplant und bewohnt. Somit ist eine gemeinsame Immobilie auch immer an sehr viele Emotionen gebunden. Auf der anderen Seite ist eine gemeinsame Immobilie aber auch ein großer Bestandteil der Altersvorsorge und bildet einen wesentlichen Vermögenswert.
Kommt es zur Trennung oder Scheidung, befinden sich beide Ehepartner in einer emotionalen Ausnahmesituation.
Es müssen unzählige Fragen geklärt und gemeinsame Anschaffungen aufgeteilt werden.
Und was soll nun mit dem gemeinsamen Heim passieren? Behalten? Verkaufen? Übernehmen der anderen Miteigentumsanteile? Was passiert mit den Schulden? 
Sie sollten bestenfalls das Trennungsjahr dazu verwenden, um sich bezüglich des Verbleibs oder Aufteilung der Immobilie gemeinsam zu einigen.

WAS ALSO IST NACH EINER TRENNUNG ODER SCHEIDUNG MIT DER FAMILIENWOHNUNG ZU TUN?
UM DIESE FRAGE ZU BEANTWORTEN, MÜSSEN VORAB EINIGE ANDERE FRAGEN GEKLÄRT WERDEN:

  1. Wem gehört die Immobilie?

    Die wichtigste Frage: Wer ist zu welchem Anteil Eigentümer der Immobilie? 
    Hier gibt der Grundbuchauszug sichere Auskunft, da dort eingetragen ist wer wieviel Miteigentumsanteile innehat. Ist ein Ehepartner als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen, bleibt er auch im Falle der Scheidung Alleineigentümer. Es ist allerdings wichtig, dass im Falle einer Zugewinngemeinschaft trotzdem die Zustimmung des Ehepartners benötigt wird, um die Immobilie zu verkaufen, da diese Vermögenswerte in die Höhe des Zugewinns einfließen.
     

  2. Gibt es einen Ehevertrag oder Zugewinnansprüche?

    Im Normalfall (Zugewinngemeinschaft) wird das Vermögen beider Ehepartner zum Zeitpunkt der Eheschließung, mit dem Vermögen beider zum Zeitpunkt der Trennung bzw. Scheidung verglichen. Sollte sich das Vermögen eines Ehepartners mehr verändert haben als das des anderen, muss derjenige die Hälfte der Differenz als Zugewinn ausbezahlen. 
    Hierbei werden nicht nur Kontostände und Wertpapiere berücksichtigt, sondern auch Fahrzeuge, Immobilien und sonstige Sachwerte.
    Dabei stellt sich häufig die Frage des Wertes der Immobilie zum jeweiligen Zeitpunkt. Im Streitfall muss häufig ein Sachverständigengutachten Klarheit schaffen.
    Eine Immobilienbewertung ist meist unerlässlich, damit eine Wertsteigerung ermittelt, Vermögensfestsetzung oder der Verkauf der Immobilie veranlasst werden kann. Hierbei kann ein Immobilienmakler behilflich sein.

    MiKe Immobilien erstellt die Immobilienbewertung für Sie kostenlos und unverbindlich.
    Sollte jedoch ein Wertgutachten für das Gericht notwendig sein, müssen Sie sich an einen zertifizierten Gutachter wenden.

    Ist dagegen keine Zugewinngemeinschaft, sondern Gütertrennung vereinbart, erfolgt kein Zugewinnausgleich. In diesem Fall kann eine Immobilie, die sich im Alleineigentum befindet, ohne Zustimmung des anderen Ehepartners verkauft werden. Dies ist in einer Zugewinngemeinschaft nicht möglich, da eine Immobilie einen wesentlichen Vermögensbestandteil darstellt.
     

  3. Besteht eine Restschuld durch einen Immobilienkredit?

    Immobilien werden üblicherweise über Immobiliendarlehen, durch beide Ehegatten, mit langen Laufzeiten finanziert. Relevant ist herbei, wer den Darlehensvertrag mit der Bank unterschrieben hat.
    Haftbar ist diejenige Person oder Personen, welche den Vertrag unterschrieben haben.
    Bei einer Scheidung stellt sich die Frage, wer weiter dafür haftet und aufkommt, wenn diese noch nicht abbezahlt sind. Verbleibt die Immobilie bei einem Ehepartner, muss mit der Bank vereinbart werden, dass der andere aus der Haftung entlassen wird und der verbleibende Ehepartner alleiniger Vertragspartner der Bank wird.


WELCHE MÖGLICHKEITEN GIBT ES NACH DER TRENNUNG?
 
Grundsätzlich empfehlen wir so bald wie möglich eine Immobilienbewertung zu veranlassen, damit Sie eine Entscheidung für das weitere Vorgehen bezüglich der Immobilie treffen können.
Wir als Experten beziehen für die Bewertung alle Marktrelevanten Faktoren sowie den baulichen Zustand mit ein und erstellen Ihnen eine umfangreiche Marktwerteinschätzung.
Eine solche Bewertung können Sie als Grundlage zur Abwägung der unterschiedlichen Möglichkeiten heranziehen.

MÖGLICHKEITEN DER WEITEREN NUTZUNG:

  • Gemeinsamer Verkauf

    Gehört die Immobilien beiden Ehepartnern, kann sie auch nur durch beide gemeinsam verkauft werden. Dies ist mit Sicherheit die einfachste Lösung, da sie für keinen der beiden Parteien finanzielle Risiken birgt. Nach dem Verkauf wird der Erlös der Immobilie, nach Abzug der bestehenden Restschuld, anteilig auf beide Ehepartner ausbezahlt.
    Es ist sinnvoll bereits im Trennungsjahr einen Immobilienmakler mit der Wertermittlung und dem Verkauf des Hauses zu beauftragen, so dass zumindest dieser Punkt bei der Scheidung bereits geklärt und der Streitwert dadurch reduziert ist.
     

  • Gemeinsame Vermietung

    Bei einer gemeinsamen Vermietung sollte man sich gut überlegen, ob dies durch die getrenntlebenden oder geschiedenen Ehegatten praktikabel und sinnvoll ist. Es erhalten beide Ehepartner laufende, anteilige Mieteinnahmen. Jedoch müssen sich beide auch darüber im Klaren sein, dass sie sich weiterhin ständig bezüglich Nebenkostenabrechnungen, Renovationen, Instandhaltung, Mieterauswahl absprechen und einigen müssen.
     

  • Übernahme durch einen Ehepartner

    Soll einer der beiden Ehepartner weiterhin in der Wohnung oder dem Haus wohnhaft bleiben, zum Beispiel mit den gemeinsamen Kindern, dann sollte dieser auch alleiniger Eigentümer werden. In diesem Fall verkauft der ausziehende Ehepartner seinen Miteigentumsanteil, an den verbleibenden Ehepartner. Allerdings ist hier wesentlich, dass der übernehmende Ehepartner wirtschaftlich auch in der Lage ist, den anderen auszubezahlen und die Restschuld weiter allein abzubezahlen. 
    Der Auszahlungsbetrag richtet sich nach dem aktuellen Wert der Immobilie abzüglich der Restschuld zum Scheidungszeitpunkt.
    Nach einer Übertragung der Miteigentumsanteile auf einen Ehepartner, muss auch die Austragung im Grundbuch beantragt werden.
    Wird die Übertragung der Miteigentumsanteile noch während der Vermögensauseinandersetzung durchgeführt, fallen keine Grunderwerbsteuer an.
     

  •  Teilung der Immobilie

    Eine eher seltenere Lösung könnte die Teilung der Immobilie darstellen. Bei dieser Lösung würden beide Ehepartner in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben, diese aber räumlich in zwei Wohnungen aufteilen. Eine solche Teilung sollte unbedingt notariell beurkundet werden.
     

  • Teilungsversteigerung

    Sollten sich die Ehepartner nicht über den Verbleib der Immobilie einigen können, bleibt noch die Teilungsversteigerung der gemeinsamen Immobilie. Diese wird durch einen der beiden Miteigentümer beim zuständigen Amtsgericht beantragt. Möglich ist eine Teilungsversteigerung jedoch erst nach Ablauf des Trennungsjahres. Allerdings gilt es zu beachten, dass Immobilien aus Teilungsversteigerungen häufig deutlich unter dem Verkehrswert verkauft werden


WELCHEN EINFLUSS HAT DIE IMMOBILIEN AUF DIE KOSTEN DER SCHEIDUNG?

​Der Streitwert ist maßgeblich für die Kosten einer Scheidung.
Zur Ermittlung des Streitwerts werden die Nettoeinkünfte beider Ehepartner, Unterhaltsansprüche, Hausrat, Zugewinnansprüche, Versorgungsausgleich und das Vermögen berücksichtigt.
Um die Kosten für die Scheidung möglichst gering zu halten, empfiehlt es sich den Streitwert möglichst zu reduzieren und die Streitpunkte zu minimieren. Eine Wohnung oder ein Haus stellt meist den Hauptvermögensanteil dar, daher ist es sinnvoll sich gemeinsam Gedanken zu mach wie bis zur Scheidung mit der Immobilie verfahren werden soll.
Eine einvernehmliche Einigung noch im Trennungsjahr könnte eine enorme Erleichterung für beide Ehepartner darstellen.

Autorin: Michaela Buffler

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